什么是前期物業(yè)管理?
前期物業(yè)管理是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利由業(yè)主大會(huì)行使，但是在一般的情況下，建設(shè)單位寒假物業(yè)的建設(shè)后，物業(yè)是以分期分批的崔，業(yè)主入住的時(shí)間一般都不統(tǒng)一，況且在業(yè)主入住率較低的情況下，不可能召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)的選聘工作。然而，在物業(yè)建設(shè)完成后到召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的這段時(shí)間里，物業(yè)需要進(jìn)行管理、維修和養(yǎng)護(hù)，否則，不僅將對(duì)物業(yè)造成一定的損害，也會(huì)降低業(yè)主入住之后的生活質(zhì)量。為了解決這一問(wèn)題，就需要當(dāng)事人出面選聘物業(yè)管理企業(yè)，委托其做好前期的物業(yè)服務(wù)工作。
物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)管理企業(yè)由建設(shè)單位選聘后，兩都應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同此時(shí)合同效力只及于物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位。當(dāng)物業(yè)買(mǎi)受人成為業(yè)主后，業(yè)主需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)也需要業(yè)主履行一定的義務(wù)，這時(shí)就需要一個(gè)調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以減少日后在物業(yè)管理中的矛盾和糾紛。
《條例》第二十五條明確規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件而存在，且對(duì)物業(yè)買(mǎi)受人具有法律約束力，這樣，前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)就要以約束建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方了。如果物業(yè)管理企業(yè)違反前期物業(yè)服務(wù)合同，提供的物業(yè)服務(wù)不符合約定，作為取直接的利害關(guān)系人和物業(yè)買(mǎi)受人就可以要求物業(yè)管理企業(yè)采取措施改正，承擔(dān)違約金等違約責(zé)任;可以根據(jù)合同要求業(yè)主履行該合同中約定的義務(wù)，繳納各種物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。因此，物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，必須認(rèn)真研究前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。
物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)是什么?
一、一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.00元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))
【基礎(chǔ)條件】
小區(qū)封閉;
有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;
綠化率35%以上(包括水面);
綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1500平方米以上;
固定活動(dòng)館所300平方米以上;
專用固定停車(chē)泊位1個(gè)/3戶;
具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施;
固定體育活動(dòng)場(chǎng)館不少于二項(xiàng)設(shè)施。
【公共秩序維護(hù)】
1、門(mén)崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于12小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證。
2、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于12次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。
3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。
4、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。
6、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。
7、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。
8、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
【保潔服務(wù)】
1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次，干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2次。
2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無(wú)雜物。
3、公共樓道每天清掃2次;扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。
4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
7、垃圾設(shè)施每天清潔2次，無(wú)異味。
8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。
9、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放等現(xiàn)象。
11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。
12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
二、二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.75元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))
【基礎(chǔ)條件】
小區(qū)封閉;
有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;
綠化率30%以上(包括水面);
綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1000平方米以上;
固定活動(dòng)館所200平方米以上;
具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施;
體育活動(dòng)場(chǎng)地不少于一項(xiàng)設(shè)施。
【公共秩序維護(hù)】
1、門(mén)崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于10小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證。
2、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于8次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。
3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
4、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。
6、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。
7、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。
8、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
【保潔服務(wù)】
1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次。
2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無(wú)雜物。
3、公共樓道每天清掃1次;扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。
4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
7、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無(wú)異味。
8、公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次。
9、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放等現(xiàn)象。
11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。
12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
三、三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.50元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))
【基礎(chǔ)條件】
小區(qū)封閉;
有固定管理服務(wù)用房;
綠化率25%以上;
綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地500平方米以上;
固定活動(dòng)館所100平方米以上;有簡(jiǎn)單的體育活動(dòng)器械、設(shè)施。
【公共秩序維護(hù)】
1、門(mén)崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于8小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證。
2、按照規(guī)定路線和時(shí)間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時(shí)，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
4、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。5、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。
6、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
【保潔服務(wù)】
1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每半個(gè)月擦拭1次。
2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。
3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
6、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無(wú)異味。
7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。
8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
9、根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
四、四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.35元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))
【基礎(chǔ)條件】
小區(qū)基本封閉;
有固定管理服務(wù)用房;
有簡(jiǎn)單的綠地、樹(shù)木、植物。
【公共秩序維護(hù)】
1、配備門(mén)崗室，設(shè)專人24小時(shí)值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證。
2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。
3、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
【保潔服務(wù)】
1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。
2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。
3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。
4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
6、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無(wú)異味。
7、公共區(qū)域玻璃每2個(gè)月擦洗1次。
8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
9、根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
在四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，除基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)外，《辦法》中對(duì)房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和綜合管理服務(wù)也列出了相應(yīng)的規(guī)定，物業(yè)部門(mén)需符合所有條件，方能收取相應(yīng)的費(fèi)用。
