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一、房地產定金不能超過總額的多少

房地產定金比例不能超過總額的20%。根據《擔保法》規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。

二、定金雙倍返還的條件

定金雙倍返還的條件：

1.定金合同要合法且成立。如果想要定金罰則得以實現，那么定金合同就必須合法且成立。定金合同必須以書面的形式呈現，口頭上的約定是無效的。只有定金合同的合法和成立，才能保證雙倍返還定金的罰則能得以實施。

2.違約行為與合同目的落空之間要有因果關系。如果存在因為違約行為導致合同不能正常履行的情況，才能雙倍將定金返還給支付方。

3.存在違約行為。定金罰則的前提是有違約行為的出現。

4.有合同目的落空的事實。如果想要獲得雙倍的定金賠償，那么必然就要存在因為違約行為導致合同無法履行的情況。

三、購房定金合同需要注意什么

購房定金合同需要注意的事項：

1.應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;

2.雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效;

3.要分清定金和預付款的區別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。

4.謹防有的開發商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。